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关于房地产行业健康发展的几点建议

  九三学社南开区委会

  (在政协南开区第十四届委员会第五十五次主席会议上作了专题汇报)

住房问题,可以说是直接关系到千家万户的生活水平,关系到老百姓的安居乐业,更关系到社会公平和谐实现的一个重要问题。虽然,当今我国住房已经逐步实现市场化,但因为房地产业在我国起步较晚,发展又过于迅速,特别在当今房价持续攀升的情况下,表面繁荣的背后还存在着很多妨碍这个行业健康发展的很多不同程度的问题。

  一、目前房地产市场的现状以及出现的问题

  1.地区发展不均衡。在目前,房地产的发展规模和增长速度依然存在着地区差异,在房屋施工面积和竣工面积上看,东部依然占有很大比例,而从五月至今频繁拍出的地王,并不能掩盖房地产市场整体失衡的事实,现在房地产出现极度畸形的景象:一面是一二线城市的地王狂欢,一面是三四线城市库存高企的尴尬。截至4月末,全国房地产待售面积72690万平方米,其中非重点城市待售面积4.55亿平方米,比3月末减少226万,但比去年末增加1233万平米。

  2.土地供应环节不够规范。1988年12月通过的《土地管理法》修改议案规定,“国家依法实行国有土地有偿使用制度”,土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。虽然土地出让实现公开拍卖、招标或者挂牌的模式,从而避免暗箱操作,实现公平、公正、透明操作,但是随着成交土地价格不断攀升,产品成本也会大大提高,使得房价大幅飙升。在大多数城市的经济增长很大程度依靠房地产拉动的情况下,经济增长即为政绩,土地价格一旦不能得到合理控制,对房地产市场影响极大。

  3.商品房价格上涨过快。上面讲过的土地供应环节不规范的情况下,势必造成商品房销售价格不规范,价格上涨过快,使得普通居民无力购买所需住房。长期来看,人口总量、人口增速、人口结构以及人口迁移等因素对房地产市场现阶段状况以及未来发展趋势或潜在风险具有重要影响;新型城镇化与房地产市场供需关联紧密,影响房地产市场需求结构、总体空间布局与供需平衡,房地产价格在长期上处于上升区间。

  4.房地产供求结构性矛盾比较突出。房地产结构不合理已经成为影响中国房地产市场持续健康发展的重要因素。目前,市场上的商业用房、别墅和高档公寓的比率较高,商业用房高于住宅投资,中低价位住宅供应量下降,加剧了总量的矛盾。同时,由于社会保障型住宅数量不足,多数低收入家庭不能受益,刚性需求得不到释放。同时,城市改造过程中所带来的过多的被动需求,也加剧了房价的提升。

  5.房地产融资中存在的问题

  (1)主要依赖债权融资,债权融资比例过高,形成高负债经营

  据公开数据统计,截至2011年上半年末,上市房地产企业的平均资产负债率已达71.28%,而其它行业平均负债率则远低于房地产行业均值。数据显示,我国房地产产业严重依赖债权融资,引发高财务风险。

  (2)主要依靠银行贷款,存在较高金融风险 央行数据显示,截至2011年末,主要金融机构房地产贷款余额9.35万亿元,同比增长27.5%,增速超过各项贷款余额增速7.6个百分点。全年房地产贷款新增2.02万亿元,占各项贷款新增额的27.4%。在巨额的银行信贷中,涉及房地产开发贷款的比重依然很大。现在,我国直接融资市场发展很快,但在短时期内难以改变以间接融资为主的融资格局,房地产业在很大程度上需要银行信贷资金的支持。这种高度集中于银行的融资体制,一旦商品房空置面积长期持续大量积压,或者开发企业流动资金受阻,难以支付贷款及工程材料费用时,只有将产品抵押给债权人,而建筑商和材料供应商等资金中的大部分也是来源于银行贷款,风险最终将传递给银行。可见,这种模式下,银行成为房地产项目融资风险的最大承担者。这也正是目前房地产项目融资渠道狭窄和融资金融体系不完善的必然结果。

  二、关于确保房地产业健康发展的几点建议

  1.完善土地市场,合理控制土地价格。1)坚持土地招标公正性,实现交易全程透明化,接受市场和舆论监督。2)政府应具备灵活及时的土地调控和应对能力,创造市场化所必需的相对公平的竞争环境,以促进和稳定房地产业健康持续发展。3)另外,还应避免急于得到眼前利益,实现自己任期内政绩,用高价拍卖土地来拉动GDP巨大增长,合理地控制土地价格,引导房价,让多数老百姓买得起住房。4)减少住房开发过程中政府收费(税)环节。目前住房开发过程中的收费项目名目繁多,除了土地出让金,双重配套费之外,还有蓝图审查费、防雷检测、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、预售许可证服务费、劳务咨询费、职工培训费等多达50多项,涉及25个部门,总计约占房价的30-40%,由此可见,减少政府收费环节势在必行。5)简化审批环节,避免土地供应过程中的贪污受贿现象。土地的稀缺性决定了它的卖方市场地位,而这更容易滋生贪腐现象。中央前三轮巡视过后,各地落马官员多牵扯房地产腐败,大量苍蝇式腐败“小贪巨腐”问题严重,在此领域以权谋地、违规经商办企业多占住房等时有发生。无论是在前期的土地征用,出让环节后期的建设开发、销售环节都出现了房地产腐败案例。可见,在房地产运作中,太多的审批环节自然给官员进行房地产腐败留下了巨大的空间。

  2.完善房地产融资渠道。所谓融资方式,是由资金供给部门向资金需求部门转化的途径和渠道,一般情况下,企业融资方式有两种:一是内部盈余资金,即企业在经营过程实现盈利后形成的企业可自由支配资金。这种融资不需要实际对外支付利息或股息,成本远低于外部融资,是首选融资方式。但内部融资依赖于销售业绩,会受到业绩下滑的影响。同时,内部融资“细水长流”的特点,在取得项目后大量资金支付土地出让金的时候,难以满足这种大额需求。二是外部融资,这是房地产项目融资企业获取资金的主要方式,主要渠道包括银行贷款、合作开发。经过多年发展中国房地产项目融资市场融资渠道单一的局面仍未根本改变。因此,我们应该适当增加房地产投资中直接融资的比例,改变房地产开发的高资金杠杆,防范金融银行体系风险,在一些优秀房地产企业通过上市实现股权融资,对高信誉等级的房地产公司允许发行企业债券或发行房地产投资信托基金(REITs)。以股本融资为主要模式,可以更好地解决风险与收益相匹配的问题,在房地产公开发行证券融资受制约的情况下,这种方式的融资是值得探索的。

  3.加强商品房结构规划的管理。切实调整住房供应结构,需要着力发展中低价位、中小套型普通住房、经济适用房和廉租住房,并且在制定和实施住房建设规划时,要对新建住房结构提出具体比例要求,把住房套型结构比例总体统筹分解到各具体区域,落实到各具体项目,以此有效调整商品房结构,解决商品房市场供求失衡的状况。另外,引导二手住房的释放,也可以增加住房的有效供给。

  今年以来,南开区委区政府在盘活空置楼宇、培育特色楼宇作为楼宇经济主攻方向的方面加大了力度,帮助协调盘活空置楼宇26万平方米以上,对奥城商业广场等区内20余所重点特色楼宇进一步整合优化,协调优势打造特色,为南开区在整合资源、扶持企业等方面提供最直接最前沿的决策依据,盘活了空置楼宇,加强了商务楼宇的升级和服务。但随着新一轮房地产调控政策的出台,诸多新的问题和困难亟需政府和管理部门积极应对并研究解决。因此,综合看来,促进房地产行业的健康发展,在当今社会拥有着非常深远的意义,为了实现改善居民居住环境,推进经济社会快速发展,提高人民群众生活水平的目标,我们有责任有义务引导房地产行业健康有序地发展。

  执笔人胡晓琳九三学社南开区委会会员、天津中医药大学第一附属医院副主任技师

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